婚前住房抵押貸款的歸屬不僅要考慮首付時(shí)間，還要考慮首付資金來源。在離婚訴訟中，婚前住房抵押的司法處理存在著許多復(fù)雜的情況。在這種情況下，房產(chǎn)屬于婚前首付一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。以下上海專業(yè)離婚律師將提供更多細(xì)節(jié)。

　　一、婚前抵押房屋的所有權(quán)

　　（1）夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為購房人，婚后夫妻共同還貸。由于首付時(shí)間和房產(chǎn)證取得時(shí)間都是婚前，房產(chǎn)證上沒有體現(xiàn)對(duì)方的名字，說明雙方?jīng)]有房產(chǎn)協(xié)議，婚前已經(jīng)確定了房產(chǎn)的權(quán)屬。

　　（2）夫妻關(guān)系一方進(jìn)行婚前需要支付首付款，婚后經(jīng)濟(jì)共同提高還貸，婚后登記管理房產(chǎn)權(quán)屬并取得房產(chǎn)證的情形。由于房產(chǎn)證的取得是婚前支付首付款一方的物權(quán)期待權(quán)實(shí)現(xiàn)成一個(gè)現(xiàn)實(shí)的物的過程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的權(quán)屬就已經(jīng)可以確定了，屬于自己一方的婚前以及個(gè)人信息財(cái)產(chǎn)，婚后的共同還貸不改變土地權(quán)屬的性質(zhì)，因此在使用這種發(fā)展情形下該房產(chǎn)也屬于我國婚前首付方的個(gè)人企業(yè)財(cái)產(chǎn)。

　　（3）一方婚前簽訂房屋買賣合同，未向銀行申請(qǐng)抵押并支付首付款，婚后以自己的財(cái)產(chǎn)支付首付款，且以自己的名義登記。在這種情況下，由于首付的時(shí)間是婚后，抵押房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　（4）婚前雙方共同購買的，以及婚前共同分擔(dān)的定金，在這種情況下，應(yīng)承認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。然而，婚前財(cái)產(chǎn)由于夫妻關(guān)系的特殊性，在婚后以股份方式分享，成為共同所有權(quán)。

　　二、婚前按揭的房子增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn)嗎？

　　由于我國通貨膨脹、房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展行情的變化影響以及房屋建筑作為不動(dòng)產(chǎn)本身的增值性，當(dāng)事人婚前購買房屋時(shí)的價(jià)格往往和離婚時(shí)的市場經(jīng)濟(jì)價(jià)格有較大的差距，即實(shí)現(xiàn)了增值。婚前按揭房的增值部分在進(jìn)行分割時(shí)應(yīng)具體實(shí)際問題研究具體工作分析，不同學(xué)習(xí)情況可以區(qū)分處理。

　　一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買并清償貸款或者約定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，該房屋的全部產(chǎn)權(quán)歸買受人或約定人所有，增值也歸該人所有。如果一方在婚前按照約定購買并支付首付、婚后夫妻共同還貸或雙方約定為共同財(cái)產(chǎn)，則該房屋的增值部分在離婚時(shí)確認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　在第二種情況下，作為共同財(cái)產(chǎn)的房屋增值部分的分割不能完全參照婚姻法中夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，因?yàn)榛榍暗盅旱脑鲋挡糠郑环皆诨榍暗膫€(gè)人財(cái)產(chǎn)收入不同于一般性的共同財(cái)產(chǎn)收入，因此不能平均分配，必須充分考慮相關(guān)因素，建立特殊的分割規(guī)則，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)和另一方權(quán)利的雙重保護(hù)。

　　三、婚前按揭房應(yīng)該學(xué)習(xí)如何進(jìn)行分割？

　　《婚姻法司法人員解釋三》出臺(tái)后，已經(jīng)沒有明確了對(duì)未償清貸款的按揭房屋信息可以通過進(jìn)行數(shù)據(jù)分割，這樣也保證了市場發(fā)展經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件下房產(chǎn)的流通性與法律的效率性。

　　婚前按揭房屋被承認(rèn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，配偶雙方在婚后共同償還貸款的性質(zhì)，實(shí)際上是幫助非業(yè)主償還個(gè)人債務(wù)的行為，房地產(chǎn)是由婚前首付方獲得的。

　　《婚姻法》第三條、第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)和銀行貸款支付首付款，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸還貸款。以首付款一方名義登記的房地產(chǎn)， 離婚后，由雙方協(xié)商處理。依照前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判定該不動(dòng)產(chǎn)屬于產(chǎn)權(quán)登記人，尚未償還的貸款是產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人債務(wù)。婚后雙方共同還貸的款項(xiàng)與相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分離婚的，由產(chǎn)權(quán)登記一方按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則賠償對(duì)方。

　　《婚姻法》第39條規(guī)定：“離婚時(shí)，夫妻的共同進(jìn)行財(cái)產(chǎn)由雙方合作協(xié)議數(shù)據(jù)處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院可以根據(jù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的具體實(shí)際情況，照顧自己子女和女方權(quán)益的原則作為判決。”

　　依據(jù)通過以上相關(guān)法律制度規(guī)定，首先，在離婚時(shí)該房屋的歸屬允許夫妻雙方進(jìn)行協(xié)商約定，這既充分理解尊重了夫妻財(cái)產(chǎn)不可分割時(shí)的意思自治，也體現(xiàn)了婚姻法始終沒有貫穿的自愿選擇原則。其次，該規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了對(duì)婚姻當(dāng)事人自己個(gè)人信息財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，對(duì)于環(huán)境保護(hù)我們個(gè)人的所有權(quán)理論意義具有重大。如果企業(yè)不能為了達(dá)成合作協(xié)議時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)由婚前首付方取得。

　　這是中國由于該房屋買賣合同管理形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此還貸義務(wù)教育屬于買受人的單方債務(wù)，如果一個(gè)婚姻生活關(guān)系發(fā)展存續(xù)期間需要雙方經(jīng)濟(jì)共同還貸，可認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方債務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬不因他人積極參與償還債款而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

　　當(dāng)婚前按揭房作為我國夫妻之間共同管理財(cái)產(chǎn)時(shí)，分割研究方法在《婚姻法》解釋（二）第二十條中規(guī)定的很明確：

　　（一）雙方均主張通過房屋所有權(quán)問題并且可以同意競價(jià)方式取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

　　（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估工作機(jī)構(gòu)按市場經(jīng)濟(jì)價(jià)格對(duì)房屋建設(shè)作出分析評(píng)估，取得一個(gè)房屋所有權(quán)的一方我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予另一方提供相應(yīng)的補(bǔ)償；

　　（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行數(shù)據(jù)分割。

　　上海專業(yè)離婚律師溫馨提示，雖然目前此類不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)系夫妻婚后取得，但購買不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)金卻是登記名義人的婚前個(gè)人生命財(cái)產(chǎn)，由于這筆財(cái)產(chǎn)并不因婚姻問題關(guān)系的成立而成為全國共有財(cái)產(chǎn)，那么，不動(dòng)產(chǎn)作為這筆價(jià)金的另一種重要表現(xiàn)不同形式，也同樣認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。