新時(shí)期，完善中國(guó)特色社會(huì)主義土地管理法律制度的總基調(diào)是發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，守住 "三條底線 "。農(nóng)村集體土地改革的基本方向是促進(jìn)集體土地的 "賦權(quán) "和 "解放"，國(guó)有土地改革的基本方向是集約節(jié)約和高效利用。為此，黨中央安排了一項(xiàng)“土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地”的聯(lián)合改革，兩項(xiàng)“三權(quán)分置”和兩項(xiàng)“增值收益分配”的改革。上海律師事務(wù)所為您解答一下有關(guān)的問題。

　　集體經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展用地入市經(jīng)過了一個(gè)長(zhǎng)久的實(shí)踐并最終為立法所確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)說具有中國(guó)一定的進(jìn)步性，但是對(duì)于我們也應(yīng)當(dāng)更加清晰地認(rèn)識(shí)到，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地只是我國(guó)農(nóng)村文化建設(shè)用地中的少數(shù)部分，想要學(xué)生真正能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家中央政府提出的振興鄉(xiāng)村、平等兩權(quán)、市場(chǎng)環(huán)境配置等目標(biāo)，還需要對(duì)《土地管理法》進(jìn)行研究更為大膽地探索和修訂。

　　在《土地管理法》修訂之前，包括金華市義烏和 Huzhou Province Deqing County，Zhejiang 在內(nèi)的33個(gè)縣區(qū)已經(jīng)開始試點(diǎn)將農(nóng)村商業(yè)建設(shè)用地引入市場(chǎng)。但是，工程實(shí)踐中還存在以下問題: 新法修訂后，配套法律法規(guī)尚未完善;有關(guān)土地管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件尚未全面清理。

　　集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的具體行政措施尚未公布;土地征用和“片區(qū)開發(fā)”沒有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn):土地管理法實(shí)施條例、基本農(nóng)田保護(hù)條例等行政法規(guī)沒有修改; 各省、自治區(qū)、直轄市尚未根據(jù)新《土地管理法》的規(guī)定修改和完善地方土地管理配套法規(guī)。

　　因此，對(duì)于參與集體建設(shè)用地利用的社會(huì)資本，在具體項(xiàng)目中，既要關(guān)注法律法規(guī)和相關(guān)配套規(guī)則對(duì)集體建設(shè)用地入市的規(guī)定，也要關(guān)注項(xiàng)目所在地的具體實(shí)際操作。

　　“銀行是否為了自身的風(fēng)險(xiǎn)控制而降低貸款比例”是一個(gè)不能歸咎于買賣雙方的問題，目前法律對(duì)此沒有明確規(guī)定，而且在審判實(shí)踐中也存在差異，這是買賣雙方在簽訂商品房銷售合同時(shí)較容易忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在商品房買賣合同的簽訂過程中，發(fā)展商在合同條款的制定和解釋方面發(fā)揮著主導(dǎo)作用，此外，在合同執(zhí)行過程中的業(yè)務(wù)運(yùn)作(如事先通知，事后通知過程)不規(guī)范，一旦買方聲稱解除合同糾紛，發(fā)展商的商譽(yù)、房地產(chǎn)銷售的進(jìn)展都會(huì)受到影響。

　　就商品房買賣雙方合同的簽訂與履行，針對(duì)不同開發(fā)商的合規(guī)要求應(yīng)更為需要嚴(yán)格。筆者主要針對(duì)一些開發(fā)商的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，提出合規(guī)建議分析如下：

　　1、開發(fā)商應(yīng)密切關(guān)注中央和地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)控制的趨勢(shì)。

　　2、開發(fā)商盡早與中國(guó)銀行進(jìn)行洽談對(duì)目標(biāo)樓盤的按揭貸款相關(guān)事宜，在與銀行通過簽訂書面交流合作關(guān)系協(xié)議后，再根據(jù)企業(yè)合作網(wǎng)絡(luò)協(xié)議中銀行對(duì)目標(biāo)樓盤的放貸情況相應(yīng)在定金合同、買賣合同中約定首付款比例、按揭貸款學(xué)生比例。

　　3、合同明確區(qū)分了銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的原因和國(guó)家政策調(diào)整的原因，協(xié)議將由于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)控制原因?qū)е沦J款無法處理，首付比例增加的情況排除在買方有權(quán)撤銷合同之外的情況。

　　4、在與買受人簽訂的定金合同、買賣合同等相關(guān)合同中設(shè)置“如銀行提供的貸款比例低于合同約定的貸款比例，買受人需以其他形式自行補(bǔ)足房款”的條款，并以加粗、加粗、下劃線等方式突出顯示，以履行相應(yīng)的提示義務(wù)；如果是手寫條款，手寫條款要有買方簽字或按手印確認(rèn)，避免買方不認(rèn)可“手寫條款”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、在出現(xiàn)問題需要不斷提高首付比例的情況后，及時(shí)以書面表達(dá)方式進(jìn)行通知購房者，要求買受人以其它方式補(bǔ)足首付款，并提示買受人可以通過自行設(shè)計(jì)選擇開發(fā)商合作發(fā)展銀行工作以外的銀行業(yè)務(wù)辦理按揭手續(xù)的權(quán)利。

　　上海律師事務(wù)所認(rèn)為，若同意購房者提出的解除勞動(dòng)合同請(qǐng)求，開發(fā)商需要以學(xué)生書面表達(dá)形式就解除合同后的處理（如已付房款、資金需要占用利息、違約金等）進(jìn)行一個(gè)明確約定，避免我們?nèi)蘸蟀l(fā)展產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。