房地產(chǎn)公司辯稱，其并不知道房屋已經(jīng)售出，不存在隱瞞真相的主觀惡意和欺詐故意，故不能承擔(dān)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款規(guī)定的賠償責(zé)任。上海律師事務(wù)所為您解答一下有關(guān)的問(wèn)題。

　　對(duì)此，最高法院在說(shuō)理部分明確:“只要出賣人在商品房買賣合同訂立后實(shí)際將房屋出售給第三人，不能取得房屋的買受人可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房?jī)r(jià)款兩倍的賠償責(zé)任，而在出賣人存在惡意故意違約的前提下，上述條款并無(wú)此賠償責(zé)任。

　　本案中，由于其中一份購(gòu)房合同只有買受人和代理公司的簽名，沒(méi)有房地產(chǎn)公司的簽名，但由于合同中明確約定了出賣人、委托代理機(jī)構(gòu)和買受人，且買受人知曉浩宇公司有權(quán)代理的行為，根據(jù)《合同法》第四百零二條的規(guī)定，該合同被認(rèn)定為有效，仍直接約束房地產(chǎn)公司和買受人。

　　對(duì)使用房產(chǎn)企業(yè)銷售公司代理管理模式的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及建議。代理公司與房地產(chǎn)公司簽訂銷售代理合同后，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)或者銷售案件現(xiàn)場(chǎng)以外的地點(diǎn)銷售，在整個(gè)代理過(guò)程中，參與產(chǎn)品介紹、簽訂合同、處理收集、交接材料等一系列為購(gòu)房者服務(wù)的工作，同時(shí)還向房地產(chǎn)公司申請(qǐng)銷售價(jià)格優(yōu)惠、銷售數(shù)據(jù)報(bào)告、清算代理費(fèi)、信息傳遞等一系列工作。

　　1、房地產(chǎn)公司對(duì)代理機(jī)構(gòu)在銷售過(guò)程中的違法行為承擔(dān)法律后果。

　　根據(jù)《中華民國(guó)通則》第六十三條第六十五條第三款的規(guī)定: “委托書不清楚的，委托人對(duì)第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人承擔(dān)連帶責(zé)任。”

　　在銷售過(guò)程中，代理人可能夸大或錯(cuò)誤介紹產(chǎn)品，超出授權(quán)銷售范圍，非法收取房款，錯(cuò)誤報(bào)告銷售數(shù)據(jù)等。從法律法規(guī)的角度來(lái)看，這些行為的后果由房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。

　　2、房地產(chǎn)公司與代理公司之間的內(nèi)部協(xié)議不能對(duì)抗善意購(gòu)買人。

　　《合同法》第四百零二條:“受托人在委托人授權(quán)范圍內(nèi)，以自己的名義與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

　　在民法上保護(hù)“善意第三人”。在房產(chǎn)管理公司和代理有限公司進(jìn)行合同約定中的事項(xiàng)，屬于我們彼此間合同雙方當(dāng)事人要遵守的權(quán)利保障義務(wù)，不能以此對(duì)抗善意的購(gòu)房人，由購(gòu)房人承擔(dān)自己不利的后果。故，代理企業(yè)公司發(fā)展超出被授權(quán)的范圍問(wèn)題作出的行為，在不違反相關(guān)法律政策法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，一般被認(rèn)定為一種有效。

　　3、購(gòu)買樓宇人士的合理照顧責(zé)任不應(yīng)定得太高

　　民法中的“注意義務(wù)”是指行為人在做某事時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見(jiàn)其行為可能產(chǎn)生的某些危害后果，并采取預(yù)防措施避免危害后果的發(fā)生。購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)合同的簽訂主體、購(gòu)房款的支付對(duì)象、收據(jù)和發(fā)票等文件。

　　本案中，房地產(chǎn)公司主張不承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)橘I方的合同沒(méi)有騎縫章和修正條款，買方將房款支付給了業(yè)務(wù)員。然而，法院在作出判決時(shí)充分考慮了現(xiàn)實(shí)情況。在中國(guó)大部分地區(qū)，房?jī)r(jià)處于上漲周期。購(gòu)房者為了買房，往往會(huì)有一種恐慌的心態(tài)，往往會(huì)提前付款或者業(yè)務(wù)員隨便簽什么文件。這些不正規(guī)的操作發(fā)生在合理的場(chǎng)所(如售樓處)和流程(如銷售人員聲稱先收)，將購(gòu)房者的注意義務(wù)界定在合理的范圍內(nèi)，要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán)的責(zé)任。

　　4、不需要判斷房地產(chǎn)公司對(duì)“一房二賣”是否存在主觀惡意。

　　關(guān)于“請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任”，是為制裁違約方而加重其違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的一種需要特別重要形式。是否滿足要求出賣人具有“惡意”？

　　上海律師事務(wù)所認(rèn)為，從法條本身進(jìn)行定義方面來(lái)講，只要求事實(shí)上已經(jīng)存在二重買賣的行為，并沒(méi)有發(fā)展要求出賣人具有一些惡意違約故意作為我國(guó)適用前提，所以，即使因代理有限公司信息遺漏或者出現(xiàn)錯(cuò)誤上報(bào)銷售管理數(shù)據(jù)，導(dǎo)致中國(guó)房產(chǎn)服務(wù)公司事實(shí)上不知曉而產(chǎn)生一房二賣，也是非常符合此懲罰性賠償?shù)那樾蔚模膊荒堋八﹀仭薄?