上海買賣房屋合同糾紛律師 案件一。

　　對房屋租賃合同解除后裝飾裝修費的補償，應明確責任，合理計算損失。

　　案件陳述。

　　今年11月，甲公司在其微信公眾號上發(fā)布了招商信息，打造了兒童主題綜合服務平臺。2008年11月29日，乙公司從甲公司處租賃407室經(jīng)營嬰幼兒水育館，租期為“2+3年”。2018年初，因在407房從事0-4歲幼兒水上訓練，違反國家規(guī)定，門頭溝區(qū)消防支隊對甲公司、乙公司作出行政處罰決定。B公司向法院提起訴訟，請求解除租賃合同，要求A公司賠償裝修和營業(yè)損失等。

　　法庭的裁決

　　法院酌定，甲公司應對乙公司的損失承擔70%，乙公司應對自己的損失承擔30%的責任，甲公司應按上述比例賠償乙公司的裝修殘值損失。

　　裁判的提示

　　判斷是否賠償裝修損失，第一：應明確合同解除的原因，明確是出租方違約，承租人違約，雙方違約，或者是由于不可歸責于雙方的原因，以此判斷是否賠償裝修損失及賠償比例。二是裝飾裝修的剩余價值，主要是通過在合同履行過程中，扣除裝飾裝修工程的造價來確定。裝修殘值的確定應明確裝修殘值的計算年限及殘值的評定基準日期。對裝修殘值的計算年限，應根據(jù)租期確定，當事人對合同條款的理解存在爭議的，應根據(jù)合同的相關(guān)條款、合同的目的、交易習慣和誠實信用原則，根據(jù)當事人的真實意思確定。就裝修殘值的評定基準日期而言，應考慮合同的履行情況，主要根據(jù)承租人實際使用租賃物的時間確定。

　　案件二

　　對裝飾裝修費用的賠償，在房屋租賃合同無效后，應明確無效責任，合理計算損失。

　　案件陳述。

　　甲公司與乙公司于2016年7月6日簽訂了一份《租賃合同》，主要約定乙公司從甲公司處租賃1號房，租期從2016年7月6日至2036年7月5日；租賃用途為辦公；乙公司可根據(jù)自己的需要對所租賃的房屋進行適當?shù)母脑欤黧w結(jié)構(gòu)不得改變。契約簽訂后，甲公司將第一層房屋交予乙公司，乙公司付租金。B公司開工對該房屋進行了內(nèi)部裝修，并對院落和圍墻進行了修復。2017年5月23日，北京市規(guī)劃委做出限期拆除決定，1號樓為逾期不拆除的城鎮(zhèn)臨時建筑項目，限期拆除。現(xiàn)甲公司向法院提起訴訟，請求確認雙方簽訂的房屋租賃合同無效，要求乙公司騰出房屋。B公司提出反訴，要求A公司賠償裝修費用。

　　法庭的裁決

　　第一幢房屋為臨時建筑，甲公司與乙公司之間的房屋租賃合同無效。出租方同意承租人對裝飾裝修合同無效后，對已經(jīng)形成附和的裝飾裝修物，出租方不同意折價使用的，應當根據(jù)造成合同無效的過錯，由雙方分擔現(xiàn)值損失。在本案中，導致《租賃合同》無效的主要原因在于甲公司，該公司對因上述合同無效而造成的損失負主要責任，乙公司負次要責任。

　　裁判的提示

　　造成房屋租賃合同無效的原因很多，司法實踐中對房屋租賃合同一般是對沒有取得建設工程規(guī)劃許可證而擅自進行建設的臨時建筑而訂立的。特別是對雙方約定租賃用途為商業(yè)的房屋，承租人在房屋出租后對房屋進行裝修，發(fā)生糾紛后對裝修損失的賠償往往成為雙方爭論的焦點。如果出租人不同意使用裝修，則由雙方根據(jù)造成合同無效的過錯分擔損失，對雙方過錯比例的確定，應按個案加以區(qū)分，但在無特別約定或特殊情況下，認定出租人的過錯大于承租人，出租人則對裝修損失承擔主要責任。其次，關(guān)于裝修損失的確定問題，在房屋租賃合同無效的情況下，出租人與承租人關(guān)于房屋租賃期限的約定也是無效的，因此不能根據(jù)合同約定的租賃期限分攤裝修費用，出租人和承租人應就糾紛發(fā)生時現(xiàn)有的裝修物進行工程造價評估，并按裝飾附和物的現(xiàn)值分攤損失。

　　案件三。

　　出租人使用的是商鋪的，即使租賃合同中沒有約定協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照，協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照是租賃合同的附隨義務。

　　案件陳述。

　　2017年10月8日，劉某與甲公司簽訂了一份《商鋪租賃合同》，約定劉某向甲公司租賃用于餐飲的1號商鋪。租期從2016年11月22日至2021年8月9日止，包括45日的免租期。2017年4月，劉某向甲公司郵寄了一份解除合同的書面通知，稱由于甲公司遲遲不能提供消防等相關(guān)驗收手續(xù)，而且由于沒有提供有效的營業(yè)執(zhí)照，導致甲公司無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導致商鋪至今未按約定營業(yè)，要求解除商鋪租賃合同。2017年4月17日，甲公司簽收了。劉某向法院起訴，要求確認商鋪租賃合同的解除，并由甲公司賠償各項損失，如裝修費。該案件爭議的焦點是甲公司是否違約，劉某是否享有解除合同的權(quán)利。

　　法庭的裁決

　　簽訂合同后，劉某多次要求甲公司提供相關(guān)資料協(xié)助其辦理營業(yè)執(zhí)照，但截至2017年4月劉某提起訴訟時，甲公司仍未提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需的相關(guān)資料，此時已超出了承租人起租日期五個月，甲公司的行為導致劉某無法實現(xiàn)合同目的。在合同履行過程中，劉某享有合同解除的權(quán)利。

　　裁判的提示

　　首先，如果房屋租賃用途為商鋪，出租人也有義務在租賃合同中明確約定，出租人使用房屋用于餐飲、住宿等經(jīng)營目的，即使在租賃合同中沒有約定協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的義務，出租人也有義務協(xié)助承租人辦理營業(yè)執(zhí)照，出租人協(xié)助承租人辦理營業(yè)執(zhí)照的義務系出租人的附隨義務。出租人違反了附隨義務，致使承租人的合同目的不能實現(xiàn)，承租人享有法定解除權(quán)。其次，為避免糾紛，督促出租人履行義務，雙方應在合同中約定辦理營業(yè)執(zhí)照的期限，對未約定履行期限的，應根據(jù)合同履行情況、租賃用途、合同目的等確定合理的履行期限。

　　案件四

　　承租人在承租的房屋上辦理公司注冊，合同解除后，注冊地址未按約定期限遷出的，應當明確責任主體，并酌情確定損害賠償。

　　案件陳述。

　　2009年7月，韓某將其所擁有的商業(yè)用房1915號租給王某，用于辦公，租期從2015年7月20日至2016年7月19日，每月租金3050元，王某需辦理營業(yè)執(zhí)照，韓某應配合辦理，合同解除后，王某應在一個月內(nèi)搬離或撤消。2015年7月28日，王某以1915號房注冊成立了甲公司，法定代表人是巴某。在2015年10月20日，王某和韓某達成了解除合同的協(xié)議。合約解除后，王某一直未將1915號房的公司注冊地址搬出，1915號房一直空置，韓某遂將王某告上法庭，要求王某按照租金標準支付其損失。2015年7月15日，王某提交了甲公司的授權(quán)委托書，證明王某受甲公司委托與韓某簽訂了房屋租賃合同，因此應由甲公司承擔違約責任，現(xiàn)由于甲公司聯(lián)系不上，故無法將其注冊地址搬出。各方爭論的焦點是王某是否應當賠償甲公司注冊地址未遷出造成的損失以及損失的賠償標準。

　　法庭的裁決

　　在《房屋租賃合同》約定的期限內(nèi)，王某沒有將甲公司的工商登記注冊變更至其名下，也沒有履行《房屋租賃合同》約定的義務，給韓某造成了損失，應當承擔賠償責任。租賃合同中規(guī)定的租金標準，應包括該房屋出租時的全部收益權(quán)能即房屋占有權(quán)和辦理營業(yè)執(zhí)照權(quán)，兼顧補償性和懲罰性違約責任，法院酌定王某賠償韓某損失，以每天50元為宜。

　　裁判的提示

　　上海買賣房屋合同糾紛律師   首先，在租賃合同到期或解除后，如果出租人的工商注冊地址沒有遷出，就會在一定程度上影響到商鋪的租金收益，所以，對于需要在房屋上進行工商注冊的，出租人應該在合同中明確約定，如果出租人沒有遷出，就應該按照誠信原則按期搬離，否則就應該賠償出租人的損失；如果出租人沒有搬離，就應該賠償出租人的損失。二是公司委托承租方與出租方簽訂房屋租賃合同，在房屋出租后進行工商注冊的，根據(jù)合同相對性原則，在發(fā)生爭議時，出租方應證明出租方知道該委托關(guān)系，出租方不應知道該委托關(guān)系。