作為一個(gè)普通人，買(mǎi)房們生活中的一件大事。在買(mǎi)房之前，消費(fèi)者往往首先接觸到開(kāi)發(fā)商的宣傳信息，但一些開(kāi)發(fā)商為了吸引顧客，夸大宣傳甚至虛假宣傳現(xiàn)象，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房子實(shí)際上與宣傳嚴(yán)重不一致。此時(shí)，作為一個(gè)消費(fèi)者，我們應(yīng)該如何維護(hù)他們的合法權(quán)益？接下來(lái)，讓上海房產(chǎn)官司的律師用一個(gè)案例來(lái)告訴你答案。

　　基本案情

　　原告郝與被告萊陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司簽訂了購(gòu)房合同，在萊陽(yáng)某社區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一棟房子。被告沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間交付房屋，原告說(shuō)被告在買(mǎi)房前宣傳房屋是一梯一戶。交付房屋后，實(shí)際房屋為兩梯兩戶。許多房屋需要修理和改造。實(shí)際房屋與宣傳不符。為維護(hù)其合法權(quán)益，原告告訴法院，要求與被告公司終止商品房銷(xiāo)售合同。被告公司返還已付房款的首付款、已償還的抵押貸款本息，并賠償違約金與再購(gòu)房的差價(jià)損失，協(xié)助其辦理終止網(wǎng)上簽約手續(xù)。　

　　對(duì)于新型冠狀病毒肺炎，被告公司認(rèn)為新型冠狀病毒肺炎是由于不可抗力造成的，不應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。本案涉及的商品房自始至終設(shè)計(jì)為兩梯兩戶。原告還在本案涉及的商品房銷(xiāo)售合同附件1的房屋平面圖上簽字蓋章，代表原告知道房屋的設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)未在銷(xiāo)售過(guò)程中宣傳一梯一戶作為賣(mài)點(diǎn)。至于原告所說(shuō)的商品房質(zhì)量問(wèn)題，屬于被告的保修范圍，不構(gòu)成民事欺詐，原告無(wú)權(quán)終止商品房銷(xiāo)售合同。

　　根據(jù)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，上海房產(chǎn)官司的律師認(rèn)為：

　　首先，原告提交的案件涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的早期宣傳彩頁(yè)、原告親屬與被告銷(xiāo)售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告經(jīng)理、萊陽(yáng)市建設(shè)部工作人員的現(xiàn)場(chǎng)對(duì)話記錄、房屋質(zhì)量問(wèn)題的視頻光盤(pán)、照片打印件等證據(jù)，可以相互證明，可以形成一個(gè)相對(duì)完整的證據(jù)鏈，足以證實(shí)被告在早期宣傳過(guò)程中，確實(shí)將相關(guān)的房屋類(lèi)型宣傳為一梯一戶，樣板間也按一梯一戶設(shè)計(jì)，原告的初衷也是買(mǎi)一梯一戶的房子，但被告實(shí)際交付給原告的房子不是一梯一戶，有電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不規(guī)則等質(zhì)量問(wèn)題。

　　第二，雖然原告在商品房銷(xiāo)售合同附件1房屋平面圖中簽字，但附件沒(méi)有對(duì)房屋類(lèi)型等信息作出具體說(shuō)明，結(jié)合商品房銷(xiāo)售合同大多是標(biāo)準(zhǔn)合同，買(mǎi)方一般缺乏房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，很難通過(guò)房屋平面圖直接了解房屋的具體情況，一般根據(jù)賣(mài)方的要求簽字等客觀事實(shí)，應(yīng)認(rèn)為，僅僅依靠原告在房屋平面圖上的簽名，不足以證明原告知道他在簽訂合同時(shí)買(mǎi)的不是一梯一戶，也不足以證明原告改變了自己的意思，同意購(gòu)買(mǎi)非一梯一戶的房子。　　

　　第三，本案涉及商品房銷(xiāo)售合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第十四條宣傳材料/宣傳文件/樣板區(qū)第一款。被告以口頭、傳單等形式表達(dá)和提供的信息僅供原告參考，不構(gòu)成要約。如果后期發(fā)生變化，將不另行通知。雖然原告在協(xié)議簽署處簽字蓋章確認(rèn)，但本條款本質(zhì)上是限制或免除被告責(zé)任并與原告有重大利益的條款。在簽訂合同時(shí)，被告應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條的規(guī)定，按照公平誠(chéng)實(shí)的信用原則履行合理的提示和解釋義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，認(rèn)為本條款對(duì)原告沒(méi)有法律效力。

　　第四，對(duì)于原告主張的被告延期交付的問(wèn)題，經(jīng)上海房產(chǎn)官司的律師調(diào)查，由于新冠病毒感染引起的肺炎疫情，延期交付確實(shí)影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。被告已向原告履行通知義務(wù)，扣除延期后的最終交付時(shí)間未違反雙方約定的，原告主張不構(gòu)成終止合同的法律原因。

　　裁判結(jié)果

　　最后，法官判決解除原告郝與被告萊陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司簽訂的商品房銷(xiāo)售合同，被告萊陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司協(xié)助原告郝在判決生效后10天內(nèi)解除網(wǎng)上簽字程序，同時(shí)返還原告郝已支付房屋首付款、抵押貸款本金，并賠償原告郝涉及房屋抵押貸款利息。

　　裁判要旨

　　賣(mài)方銷(xiāo)售商品房，堅(jiān)持誠(chéng)信原則，不誤導(dǎo)，夸大早期宣傳，同時(shí)在商品房銷(xiāo)售合同的過(guò)程中，充分履行提示義務(wù)，讓買(mǎi)方全面準(zhǔn)確地了解房屋結(jié)構(gòu)、房屋類(lèi)型等信息，不能利用其專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，片面指導(dǎo)。否則，一旦構(gòu)成根本違約，買(mǎi)方有權(quán)根據(jù)法律或合同行使終止合同的權(quán)利，并要求賠償合理的損失。

　　律師說(shuō)法

　　在本案中，上海房產(chǎn)官司的律師根據(jù)相關(guān)證據(jù)，法官認(rèn)定被告在早期宣傳過(guò)程中有一梯一戶宣傳；在實(shí)踐中，大多數(shù)商品房銷(xiāo)售合同都是標(biāo)準(zhǔn)合同，買(mǎi)方一般缺乏房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，難以直接了解房屋的具體情況，僅僅依靠原告的簽名，不足以證實(shí)被告的主張；雖然合同中規(guī)定的宣傳材料不構(gòu)成要約，但本條款本質(zhì)上是限制或免除被告責(zé)任的條款，與原告有重大利益關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)按照公平誠(chéng)實(shí)的信用原則履行合理的提示和解釋義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為本條款對(duì)原告沒(méi)有法律效力。根據(jù)上述因素，判決終止合同，被告將首付款返還給原告，支付抵押貸款并承擔(dān)合理利息。